Local commercial en Vente

Κωδικός Ακινήτου: 7-465. Στην αγορά των ακινήτων υπάρχουν χώροι που περιγράφονται από το φως τους, τη θέα τους ή τη γειτονιά τους.
Και υπάρχουν χώροι που περιγράφονται από κάτι ακόμη πιο ουσιαστικό: τη δυνατότητά τους.Στο Μοσχάτο, μόλις πέντε λεπτά με τα πόδια από τον σταθμό ΗΣΑΠ, διατίθεται προς πώληση υπόγειος χώρος 205 τ.μ., σε πολυκατοικία πέντε ορόφων του 1974, ο οποίος δεν αντιμετωπίζεται σωστά αν τον δει κανείς ως “απλό υπόγειο”. Γιατί δεν είναι αυτό. Πρόκειται για χώρο κύριας χρήσης, με ολοκληρωμένη αλλαγή χρήσης σε κατοικία, με καθαρή επενδυτική λογική και με ένα από τα πιο ενδιαφέροντα price points που μπορεί να βρει κανείς σήμερα στη νότια ζώνη της Αθήνας.Το ακίνητο δεν είναι πλήρως σκοτεινό. Αντίθετα, έχει επαφή με τον πίσω κοινόχρηστο ακάλυπτο, όπου υπάρχουν φυτεύσεις και δέντρα, κάτι που δίνει ανάσα, αέρα και μια πολύ πιο ήπια αίσθηση από αυτή που συνήθως συνδέει κανείς με υπόγειους χώρους. Η ύπαρξη αυτού του ακαλύπτου, σε συνδυασμό με το ύψος των 2,90 μ. που πληρούσε το απαιτούμενο όριο για τη μετατροπή, αλλάζει ουσιαστικά την ανάγνωση του ακινήτου: εδώ δεν μιλάμε για “βοηθητικό χώρο”, αλλά για ένα μεγάλο ενιαίο asset με πραγματικό σχεδιαστικό και επενδυτικό περιθώριο.Η τιμή πώλησης είναι €250.000, δηλαδή περίπου €1.220/τ.μ.. Αυτό αποκτά ιδιαίτερο βάρος όταν η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών στο Μοσχάτο βρίσκεται σήμερα στα €2.957/τ.μ., ενώ ακόμη και στα κτίρια η αγορά κινείται γύρω στα €2.322/τ.μ.. Με απλά λόγια: η είσοδος σε αυτό το asset γίνεται σε επίπεδο τιμής αισθητά χαμηλότερο από τον μέσο οικιστικό δείκτη της περιοχής, κάτι που από μόνο του δημιουργεί ισχυρό margin repositioning. Το ακίνητο έχει ήδη δεχθεί ουσιαστικές παρεμβάσεις από την ιδιοκτησία. Έχουν τοποθετηθεί νέα, υπερσύγχρονα, ενεργειακά και θερμοδιακοπτόμενα κουφώματα με σίτες σε όλους τους βασικούς χώρους, κάτι που βελτιώνει σημαντικά τη θερμική συμπεριφορά και την αίσθηση ποιότητας. Πριν από την πώληση θα γίνουν επιπλέον εργασίες: ανακαίνιση του WC με νέα πλακίδια και νέα υδραυλικά, νέα εσωτερική πόρτα, νέοι ηλεκτρολογικοί διακόπτες, αναμονή για κουζίνα πίσω από το WC ώστε να υπάρχει υποδομή για μελλοντική διαμόρφωση, τρίψιμο του μωσαϊκού και μονωτικές παρεμβάσεις. Δηλαδή, ο αγοραστής δεν παραλαμβάνει έναν ξεχασμένο χώρο “ως έχει”, αλλά ένα ακίνητο στο οποίο έχει ήδη ξεκινήσει η διαδικασία αναβάθμισης με λογική μεταπώλησης και αξιοποίησης.Αυτό που κάνει όμως το ακίνητο πραγματικά ξεχωριστό είναι η διπλή του ανάγνωση.Από τη μία πλευρά, αποτελεί μια εξαιρετικά ενδιαφέρουσα περίπτωση για επενδυτή που στοχεύει στη Golden Visa κατηγορία των €250.000 μέσω αλλαγής χρήσης σε κατοικία, όπως προβλέπεται από το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο. Η επίσημη εγκύκλιος του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου για τον ν.5100/2024 εξηγεί ότι ακίνητα με αλλαγή χρήσης κύριων χώρων σε κατοικία μπορούν να υπαχθούν στην ειδική αυτή κατηγορία, με την επένδυση να αφορά ένα μόνο ακίνητο. Ταυτόχρονα, η νομοθεσία προβλέπει ότι ακίνητα που αποκτώνται υπό αυτούς τους όρους δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Αυτό είναι κρίσιμο και πρέπει να το γνωρίζει ο ενδιαφερόμενος επενδυτής από την αρχή. Από την άλλη πλευρά, για αγοραστή που δεν το προορίζει για Golden Visa αλλά για καθαρά επαγγελματική αξιοποίηση, ο χώρος μπορεί να λειτουργήσει εξαιρετικά ως: γυμναστήριο ή studio pilates, escape room, χώρος εταιρικών events, δημιουργικό office hub, back-office εγκατάσταση, ή επαγγελματικός πυρήνας για δραστηριότητες που χρειάζονται πολλά τετραγωνικά με χαμηλή τιμή εισόδου.Ακριβώς εδώ βρίσκεται η αξία του: το ίδιο asset μπορεί να διαβαστεί είτε ως residence-conversion investment είτε ως high-surface commercial opportunity, ανάλογα με το προφίλ του αγοραστή και το νομικό / επενδυτικό του πλάνο.Η θέση του στο Μοσχάτο ενισχύει ακόμη περισσότερο τη λογική της αγοράς. Το Μοσχάτο είναι ένα από τα πιο στρατηγικά νότια προάστια της Αθήνας, ανάμεσα στον Κηφισό και την τεχνητή κοίτη του Ιλισού, με άμεση σύνδεση προς Αθήνα, Πειραιά και παραλιακή. Η περιοχή εξυπηρετείται από ΗΣΑΠ, βασικούς οδικούς άξονες και λεωφορειακές γραμμές, ενώ βρίσκεται κοντά στο φαληρικό μέτωπο και στην ευρύτερη ανάπλαση της παράκτιας ζώνης του Φαληρικού Όρμου. Το ίδιο το Υπουργείο Μετανάστευσης δεν μιλά για επενδυτικές προοπτικές περιοχών, αλλά η ευρύτερη πολεοδομική και συγκοινωνιακή λογική του Μοσχάτου είναι σαφής: πρόκειται για προάστιο με συνεχή αστική αναβάθμιση, σύνδεση με το κέντρο και παραθαλάσσια δυναμική. Υπάρχει και ένα ακόμα στοιχείο που δεν είναι αμελητέο: στην τιμή περιλαμβάνεται και το δικαίωμα κατά το υψούν της πολυκατοικίας όπως ισχύει σήμερα. Προφανώς, ο ισχύων συντελεστής είναι εξαντλημένος, όμως σε βάθος χρόνου τέτοιου τύπου δικαιώματα δεν είναι αδιάφορα για σοβαρούς επενδυτές που σκέφτονται σε κύκλους αγοράς και όχι μόνο στη σημερινή χρήση.Επίσης, στην είσοδο μπορεί να κατασκευαστεί μεταλλική ράμπα, εφόσον κάποιος επιθυμεί να εξυπηρετεί δίτροχο ή ακόμη και να εξετάσει πιο ιδιαίτερα σενάρια πρόσβασης / ιδιωτικής χρήσης. Δεν είναι το πρώτο selling point του ακινήτου, αλλά δείχνει ότι πρόκειται για χώρο με περισσότερες δυνατότητες από όσες φαίνονται στην πρώτη ανάγνωση.Για έναν επενδυτή από την Κίνα ή γενικότερα για διεθνές κοινό που αναζητά ένα plan B asset στην Ελλάδα, η πρόταση είναι ξεκάθαρη:
ένα ακίνητο ενός μόνο τίτλου, με τιμή ακριβώς €250.000, με ήδη συντελεσμένη αλλαγή χρήσης, με μεγάλο εμβαδόν 205 τ.μ., με βελτιώσεις ήδη δρομολογημένες, και με άμεση πρόσβαση σε μέσο σταθερής τροχιάς.Σε μια αγορά όπου πολλοί επενδυτές κυνηγούν “μικρά διαμερίσματα” σε πολύ υψηλότερο €/τ.μ., εδώ το πλεονέκτημα είναι άλλο: αγοράζεις μεγάλο asset σε χαμηλή μονάδα τιμής, με ευρύ περιθώριο αναδιάρθρωσης και ισχυρό narrative επιλεξιμότητας. Αυτό είναι συχνά πολύ πιο ενδιαφέρον για σοβαρό επενδυτή από ένα απλό, ακριβό, έτοιμο “κουτί”.Τιμή πώλησης: €250.000.Για περισσότερες πληροφορίες και για τον προγραμματισμό επίσκεψης, επικοινωνήστε με την PANTOU REALTORS.