Διαμέρισμα Χρήζει ανακαίνισης, δεύτερος όροφος, Κολωνάκι, Κολωνάκι - Λυκαβηττός

Κωδικός Ακινήτου: 7-277. Σε κεντρικό δρόμο του πιο εμβληματικού αθηναϊκού quarter, ένα μεγάλο διαμέρισμα 145 τ.μ. με «κέλυφος» εποχής και σπάνιο αποτύπωμα επιφάνειας έρχεται ως λευκός καμβάς για να στεγάσει επόμενο κεφάλαιο — είτε ως high-end κατοικία είτε ως έδρα απαιτητικού επαγγελματικού χώρου. Τα ψηλοτάβανα δωμάτια, το αυθεντικό παρκέ 70 ετών και η διπλή πρόσοψη με μπαλκόνια (7×1 μ. και 4×2 μ.) ορίζουν το σκηνικό. Το κτήριο (6 ορόφων) του 1953 διαθέτει καινούργιο ασανσέρ και εξυπηρετείται από κεντρική θέρμανση φυσικού αερίου.Γιατί τώρα – και γιατί εδώΤιμή αγοράς σε discount έναντι ζώνης: ο μέσος ζητούμενος στο “Κολωνάκι – Λυκαβηττός” καταγράφεται περί τα €5.377/τ.μ., με τη μικροζώνη Κολωνάκι να κινείται ακόμη ψηλότερα, ~€6.110/τ.μ. (Σεπ. 2025). Στα ενοίκια κατοικίας, ο μέσος όρος είναι ~€19,55/τ.μ./μήνα. Το παρόν ακίνητο προσφέρεται ~€4.482/τ.μ., κάτω από τους τρέχοντες μ.ό., δημιουργώντας περιθώριο αξίας μετά την ανακαίνιση.Μισθωτική ζήτηση: ιστορικά χρησιμοποιήθηκε ως μεγάλο επαγγελματικό γραφείο με υψηλότατο μηνιαίο μίσθωμα —ρεαλιστικό benchmark για επαγγελματική χρήση σε core τοποθεσία. Παράλληλα, οι τιμές κατοικίας/ενοικίου στην ενότητα Κολωνακίου παραμένουν από τις υψηλότερες της πόλης, στηρίζοντας ισχυρή απορρόφηση.Ρύθμιση βραχυχρόνιων: με το κέντρο της Αθήνας σε καθεστώς «φρένου» για νέες άδειες βραχυχρόνιας, η μακροχρόνια μίσθωση ή η επαγγελματική χρήση αποτελούν σήμερα τον πιο σταθερό δρόμο απόδοσης για επενδυτές στο Κολωνάκι, μειώνοντας τον κανονιστικό κίνδυνο.Επενδυτική εικόναΣενάριο Α — Κατοικία prime, μακροχρόνια.
Με βάση ~€19,55/τ.μ. → ~€2.834/μήνα ή ~€34.017/έτος.
Στο σημερινό τίμημα: μικτή απόδοση ~5,2% (προ κόστους ανακαίνισης/φόρων). Με ποιοτική ανακαίνιση €800–1.000/τ.μ. (ενδεικτικά για premium fit-out), η μικτή απόδοση διαμορφώνεται περίπου 4,3–4,4%, με υπεραξία κεφαλαίου λόγω σύγκλισης προς τη μέση τιμή ζώνης.Σενάριο Β — Επαγγελματικός χώρος (legal/medical/consulting).
Ιστορικό μίσθωμα €3.000/μήνα → €36.000+/έτος (~5,5% μικτή στο acquisition). Upside με redesign υποδομών (structured cabling, kitchenette, bathrooms, meeting suite, reception) και energy-windows.Bottom line: αγορά κάτω από τον μέσο όρο ζώνης + ευελιξία χρήσης + ισχυρή μισθωτική ζήτηση = πειστικό ROI για high-end hold ή value-add στρατηγική.Αρχιτεκτονικό και λειτουργικό προφίλΕπιφάνεια: 145 τ.μ.Διάταξη: 4 υπνοδωμάτια (δυνατότητα 5ου), σαλόνι, κουζίνα, 1 μπάνιο, 1 W/CΕξωτερικοί χώροι: 2 μπαλκόνια (περ. 7×1 μ. και 4×2 μ.)Αποθήκες: εσωτερική 4 τ.μ. (πρώην δωμ. υπηρεσίας) και υπόγεια 5–6 τ.μ.Όροφος: 2ος — προσόψεωςΔάπεδα: αυθεντικό παρκέ (άριστα συντηρημένο) στα δωμάτια, μάρμαρο στο μπάνιο, laminate σε χωλ/κουζίνα/W/C (χρήζει αντικατάστασης)Υποδομές: 5 A/C (χρειάζονται service), ενδοκαλωδίωση για κεντρικό υπολογιστή/δικτύωσηΘέρμανση: κεντρική φυσικού αερίου (πολυκατοικία)ΖΝΧ: ηλεκτρικός θερμοσίφωνας (χρήζει αντικατάστασης)Ασφάλεια/πρόσβαση: θυροτηλεόραση, καινούργιο ασανσέρΚοινόχρηστα: ~€70/μήνα (θερινή περίοδος ~€40)Ενεργειακή κλάση: Η (πριν την ανακαίνιση)Κατάσταση και προτεινόμενο value-addΤο ακίνητο χρήζει εργασιών ανακαίνισης. Στρατηγικές αναβάθμισης που μεγιστοποιούν αξία:Κουφώματα: αντικατάσταση ξύλινων/μονών με ενεργειακά (θερμοδιακοπή, low-e).Ηλεκτρομηχανολογικά: νέο ηλεκτρολογικό πίνακα, structured cabling Cat6a, Wi-Fi mesh, led φωτισμός (UGR<19 σε γραφεία).Υγρά σημεία: νέα κουζίνα και μπάνια (premium υλικά). Αντικατάσταση αλλοιωμένων laminate (κουζίνα/WC/χωλ).Ενεργειακό προφίλ: θερμομονωτικές λύσεις εσωτερικά, σύγχρονος θερμοσίφωνας ή/και boiler φυσικού αερίου.Σενάρια layout:Residential: master σουίτα και 2–3 BR, open-plan living με νησίδα.Office: υποδοχή/αναμονή, 5–6 κλειστά γραφεία ή 3 meeting rooms + open plan, αρχείο, server closet, kitchenette.Τοποθεσία – η «διεύθυνση» που μετράΣε κεντρικό δρόμο του Κολωνακίου, πλάι στην πλατεία, αλλά και σε γκαλερί, πρεσβείες και τα κορυφαία spots εστίασης και shopping της πόλης. Η συγκεκριμένη ενότητα παραδοσιακά συγκεντρώνει δικηγορικά/ιατρικά γραφεία και εταιρικά HQ boutique κλίμακας — καθιστώντας το ακίνητο plug-and-playγια prestige professional use. Παράλληλα, η ιστορική αστική ύφανση (πολυκατοικίες μεσοπολέμου, μνημεία, μουσεία) διασφαλίζει διαχρονική ελκυστικότητα και ανθεκτικότητα αξιών.Τί το κάνει μοναδικόΔεν είναι άλλο ένα «έτοιμο» διαμέρισμα — είναι αστικό asset με σπάνια επιφάνεια και διπλή προοπτική χρήσης, σε διεύθυνση που αποτελεί brand από μόνη της. Το αγοράζεις κάτω από τον μέσο όρο ζώνης, το σχεδιάζεις όπως σου αξίζει και κεφαλαιοποιείς σε απόδοση & υπεραξία στο πιο αναγνωρίσιμο post-code της Αθήνας.Αν αξιολογείτε σοβαρά μία επένδυση ζωής στο Κολωνάκι, ζητήστε μας ιδιωτική επίσκεψη και ελάτε να συζητήσουμε plans, capex σενάρια, προϋπολογισμούς ανακαίνισης και μισθωτικά comparables.