Τεσσάρι Χρήζει ανακαίνισης, δεύτερος όροφος, Πλατεία Αμερικής, Λεωφ. Πατησίων - Λεωφ. Αχαρνών

Κωδικός Ακινήτου: 7-266.

Με μια ματιά: Έτος Κατασκευής: 1959 | Όροφος: 2ος (υψηλός) | 3 Υ/Δ | 1 Μπάνιο και WC | Γωνιακό – Προσόψεως – Φωτεινό | Ψηλοτάβανο | Κεντρική θέρμανση φυσικού αερίου | Ανακαινισμένο, ευρύχωρο ασανσέρ | 2 βεράντες (8 τ.μ. πίσω σε πράσινο ακάλυπτο και 15 τ.μ. πρόσοψη στην Πλατεία) | Εσωτερική αποθήκη 4 τ.μ. | Πατάρι | Δάπεδα: παρκέ ψαροκόκαλο στους κύριους χώρους, μωσαϊκό σε κουζίνα–μπάνιο–χωλ | Κοινόχρηστα ~€40/μήνα | Κουφώματα ξύλινα | Χρήζει πλήρους ανακαίνισης (εκτίμηση €500–600/τ.μ.).Γιατί αυτό το σπίτι «γράφει»Σπάνια «φόρμα» των 122 τ.μ. πάνω στην ίδια την Πλατεία Αμερικής: γωνιακή ανάπτυξη, μεγάλο μπαλκόνι 15 τ.μ. με καθαρή αστική θέα, υψηλές οροφές, παρκέ ψαροκόκαλο — ό,τι αγαπούν οι αρχιτέκτονες στις μεταμορφώσεις premium αστικών διαμερισμάτων. Η καλοδιατηρημένη πολυκατοικία του ’59 κρατά χαρακτήρα, ενώ ο όροφος (υπερυψωμένος 2ος) «ανεβάζει» φως και ιδιωτικότητα.Σενάρια διαρρύθμισης (value-add)Signature family 3ΒR: ανοιχτό καθιστικό–τραπεζαρία προς την πλατεία, νέα open-plan κουζίνα, κύριο μπάνιο και ανανεωμένο WC, master με έξοδο στο μεγάλο μπαλκόνι.2 διαμερίσματα (επένδυση): διαχωρισμός σε 2× (60–62 τ.μ.) με ανεξάρτητες εισόδους/μετρήσεις.Live/Work: μπροστινή ζώνη ως επαγγελματικός χώρος (ιατρείο/γραφείο), πίσω ζώνη ως κατοικία με ιδιωτικότητα σε πράσινο ακάλυπτο.Budget ανακαίνισης: ~€61–73 χιλ. (500–600 €/τ.μ.). All-in βάση (αγορά και ανακαίνιση): ~€244–256 χιλ. ⇒ ~€2.000–2.098/τ.μ..Market Rationale (για τον απαιτητικό αγοραστή)Τάσεις τιμών Πλατείας Αμερικής: ζητούμενες πωλήσεις €1.618/τ.μ. (Σεπ. 2025), +10,9% σε ετήσια βάση. Ζητούμενα ενοικίων €8,79/τ.μ./μήνα (+7,2% ετήσια). Αθήνα συνολικά: οι τιμές διαμερισμάτων συνέχισαν άνοδο ~5,5–5,9% ετήσια το 2025 (Τ1–Τ2), σύμφωνα με Τράπεζα της Ελλάδος — με πιο «ώριμη», αλλά σταθερή αγορά.Geoaxis insight: αναλύσεις επισημαίνουν πως ζώνες όπως Πλ. Αμερικής μπορούν να υπερτερούν λόγω συνδυασμού αξίας/απόδοσης, όταν συγκρίνονται με «κορεσμένες» premium γειτονιές. Μελλοντικές ράγες αξίας: ο Σταθμός ΜΕΤΡΟ «Κυψέλη» της Γραμμής 4 (υπό κατασκευή) ενισχύει το βόρειο τόξο Πατησίων–Κυψέλης με ορίζοντα λειτουργίας 2029–2030 — θετικό spillover στην ευρύτερη περιοχή. Συμπέρασμα: Αγοράζεις μέγεθος και θέση πλατείας σε ~€1.500/τ.μ. (πριν την ανακαίνιση) — κάτω από τα σημερινά ζητούμενα της ζώνης για «καλά» διαμερίσματα — και «κλειδώνεις» υπεραξία με σωστό design και εργολαβία.Απόδοση (ενδεικτικά σενάρια)Μακροχρόνια, μία ενότητα (122 τ.μ.): με €8,5–9,0/τ.μ. ⇒ €1.037–1.098/μήνα ακαθ. (πριν κοιν./φόρους). Με ανακαίνιση υψηλού standard και μερική επίπλωση, στόχευσε €9,5–10,0/τ.μ.. Διαίρεση σε 2×60 τ.μ.: συνήθως υψηλότερο €/τ.μ. στην ενοικίαση μικρότερων μονάδων∙ δυνητικά +10–15% vs single-let (αγορά αναλόγως επιμέρους χαρακτηριστικών και εκτίμηση βάσει τοπικών ζητούμενων trends).Η ειλικρίνεια της γειτονιάςΗ Πλατεία Αμερικής κουβαλά αντιθέσεις. Ναι, υπάρχουν θέματα υποβάθμισης και μικροπαραβατικότητας. Ταυτόχρονα όμως καταγράφεται σταθερή ανάκαμψη ζητούμενων και χαρτοφυλάκιο κτιρίων με αρχιτεκτονικό απόθεμα που «τραβά» value-add κεφάλαια. Η γενική αγορά της Αθήνας παραμένει ανοδική (αν και πιο «ψύχραιμη») — άρα η στρατηγική «αγοράζω underpriced τετραγωνικά σε πλατεία και επενδύω σε ανακαίνιση» έχει νόημα risk-adjusted.122 τ.μ. αληθινής αστικής σκηνής πάνω στην Πλατεία Αμερικής. Σπάνιο μέγεθος, γωνιακή πρόσοψη, μεγάλα μπαλκόνια, ψηλοτάβανο. Θέλει γενναία ανακαίνιση — και γι’ αυτό αποδίδει. Τιμή Αγοράς: €183.000. Άμεσα διαθέσιμο. Επικοινώνησε με την PANTOU REALTORS για ραντεβού, για να δεις πόσο όμορφα «κλειδώνει» το project σου.